[아파트 관리사무소] 구성 기준, 운영, 관리사무소장 배치 의무, 업무, 책임

[아파트 관리사무소] 구성 기준, 운영, 관리사무소장 배치 의무, 업무, 책임 

4. 아파트 관리사무소
4.1. 관리사무소의 구성과 운영
4.1.1. 관리사무소

- 관리사무소(자치관리기구)의 구성과 감독
- 관리사무소의 구성
의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 관리의 이관 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 다음의 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」제6조제1항, 「공동주택관리법시행령」제4조제1항 및 별표 1).

- 관리사무소의 구성 기준(기술인력, 장비) 
- 기술인력
1. 승강기가 설치된 아파트인 경우에는 「승강기안전관리법 시행령」제28조에 따른 승강기자체점검자격을 갖추고 있는 사람 1명 이상
2. 해당 아파트의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 「전기안전관리법」, 「고압가스 안전관리법」, 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」, 「도시가스사업법」, 「에너지이용 합리화법」, 「소방기본법」, 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」및 「대기환경보전법」등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자
비고: 관리사무소장과 기술인력간, 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없음
※ 다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 받아 관리업무의 일부를 해당 법령에서 인정하는 전문용역업체에 용역하는 경우에는 해당 기술인력을 갖추지 않을 수 있음
- 장비 기준
1. 비상용 급수펌프(수중펌프를 말한다) 1대 이상
2. 절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상
3. 건축물 안전점검의 보유장비: 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상

※ 기술인력 또는 장비를 갖추지 않고 관리행위를 한 자는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공동주택관리법」제100조제1호).
※ 자치관리기구를 구성하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제1호, 「공동주택관리법 시행령」제100조 및 별표 9).

- 관리사무소의 대표자 선임(관리사무소장)
·자치관리기구 관리사무소장은 입주자대표회의가 입주자대표회의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원을 말함) 과반수의 찬성으로 선임합니다(「공동주택관리법 시행령」제4조제3항).
·입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임되거나 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」제4조제4항).
·입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항을 의결합니다(「공동주택관리법」제14조제9항 및 「공동주택관리법 시행령」제14조제2항제9호).
※ 입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없습니다(「공동주택관리법 시행령」제4조제5항).

- 관리사무소에 대한 감독
·자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받습니다(「공동주택관리법」제6조제1항 및 「공동주택관리법시행령」제4조제2항).

 

4.1.2. 관리사무소장
- 관리사무소장의 자격과 업무
- 관리사무소장의 자격
·의무관리대상 아파트의 관리사무소장은 주택관리사로 하며, “주택관리사“란 다음의 요건을 갖추고 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람입니다(「공동주택관리법」제64조제1항 및 제67조제2항).
 ·주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것
 ·주택 관련 실무 경력이 있을 것
·500세대 미만의 아파트에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다(「공동주택관리법」제64조제1항 단서 및 「공동주택관리법 시행령」제69조제1항).
※ “주택관리사보”란 「공동주택관리법」제67조제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받은 사람을 말합니다(「공동주택관리법」제2조제1항제11호).

- 의무관리대상 아파트의 관리사무소장 배치 의무
의무관리대상 아파트를 관리하는 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치해야 합니다. 다만, 500 세대 미만의 아파트에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다.
·입주자대표회의(자치관리의 경우에만 해당)
·「공동주택관리법」제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
·주택관리업자
·임대사업자
(「공동주택관리법」제64조제1항 본문)

·위를 위반하여 주택관리사(주택관리사보)를 배치하지 않은 자는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공동주택관리법」제100조제2호).
※ 「공동주택관리법」제67조에 따라 주택관리사 등의 자격을 취득하지 않고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공동주택관리법」제99조제5호).

- 관리사무소장의 업무
관리사무소장은 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하여 아파트 입주자·사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음의 업무를 집행합니다(「공동주택관리법」제64조제2항 및 「공동주택관리법 시행규칙」제30조제1항).
1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음의 업무
·아파트의 운영·관리·유지·보수·교체·개량
·위의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금액을 관리하는 업무
2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 함
3. 관리사무소 업무의 지휘·총괄
4. 「공동주택관리법」제63조제1항 및 「공동주택관리법 시행규칙」제29조의 업무를 지휘·총괄하는 업무
5. 입주자대표회의 및 선거관리위원회의 운영에 필요한 업무 지원 및 사무처리
6. 「공동주택관리법」제32조제1항에 따른 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 해당 아파트의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 조정할 수 있음

- 관리사무소장의 책임
·관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 합니다(「공동주택관리법」제64조제4항).
·주택관리사·주택관리사보는 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자·사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 

출처: 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보, 22년 10월 15일 개정