[아파트 관리] 자치관리(관리사무소), 위탁관리(주택관리업체), 공동관리, 구분관리

[아파트 관리] 자치관리(관리사무소), 위탁관리(주택관리업체), 공동관리, 구분관리

 

1.2. 아파트 관리방법

1.2.1. 관리 이관 및 업무인계

 

* 사업주체의 관리

의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 아파트를 관리해야 합니다(「공동주택관리법」제11조제1항).

※ 사업주체: 「주택법」제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」제2조제10호).

 

* 사업주체의 관리 이관 요구

의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자·사용자에게 그 사실을 통지하고 해당 아파트를 관리할 것을 요구해야 합니다(「공동주택관리법」제11조제1항 및 「공동주택관리법 시행령」제8조제1항).

 

* 사업주체의 관리 이관 요구 시 통지서 기재 사항

·총 입주예정세대수 및 총 입주세대수

·동별 입주예정세대수 및 동별 입주세대수

·아파트의 관리방법에 관한 결정의 요구

·사업주체의 성명 및 주소(법인인 경우에는 명칭 및 소재지를 말함)

(「공동주택관리법 시행령」제8조제1항 각 호)

※ 입주자: 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다(「공동주택관리법」제2조제1항제5호).

※ 사용자: 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외) 등을 말합니다(「공동주택관리법」제2조제1항제6호).

 

* 입주자대표회의의 구성

입주자·사용자는 관리 이관 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」제11조제2항).

 

* 아파트 관리방법의 결정 및 변경

아파트 관리방법의 결정 또는 변경은 다음의 방법으로 합니다(「공동주택관리법」제5조제2항, 제11조제3항, 「공동주택관리법 시행령」제3조 및 제9조).

 

* 절차

관리방법의 결정 방법

① 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자·사용자의 과반수가 찬성 또는 ② 전체 입주자·사용자의 10분의 1 이상이 서면으로 제안하고 전체 입주자·사용자의 과반수가 찬성

(「공동주택관리법 시행령」제3조)

▼

신고 전 사업주체에 통지

입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함함)은 아파트 관리방법의 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함)에 관한 신고를 하려는 경우에는 이를 사업주체에게 통지

(「공동주택관리법」제11조제3항)

▼

30일 이내 신고

그 결정일부터 30일 이내에 관리방법의 결정 및 변경결정 신고서에 관리방법의 제안서 및 그에 대한입주자·사용자의 동의서를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함)(이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 신고해야 함

시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 하며, 7일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 봄

(「공동주택관리법」제11조제3항, 제4항, 제5항, 「공동주택관리법 시행령」제9조, 「공동주택관리법 시행규칙」제3조 및 별지 제1호의2서식)

※ 아파트 관리방법(위탁관리, 자치관리 및 주택관리업자 선정 등)에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <아파트 관리하기-아파트 관리방법-관리의 유형 및 구분>에서 확인할 수 있습니다.

위 관리방법의 결정에 대하여 신고를 하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제3호, 「공동주택관리법 시행령」제100조 및 별표 9).

 

* 관리업무의 인계

- 사업주체가 관리업무를 인계하는 경우

·사업주체는 다음의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 아파트의 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다(「공동주택관리법」제13조제1항 및 「공동주택관리법 시행령」제10조제1항).

·입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우

·자치관리기구가 구성된 경우

·주택관리업자가 선정된 경우

※ 관리주체: 아파트를 관리하는 「공동주택관리법」제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 「공동주택관리법」제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(「공동주택관리법」제2조제1항제10호).

- 관리주체가 관리업무를 인계하는 경우

·아파트의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 위를 준용하여 해당 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다(「공동주택관리법」제13조제2항).

새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 관리기구를 구성해야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」제10조제2항).

·기존 관리의 종료일까지 인계·인수가 이루어지지 않은 경우 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말함)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다. 이 경우 그 인계기간에 소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 아파트의 관리비로 지급할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」제10조제3항).

·사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 아파트의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때에는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계·인수서에 각각 서명·날인하여 다음의 서류를 인계해야 합니다. 기존 관리주체가 새로운 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같습니다(「공동주택관리법 시행령」제10조제4항).

·설계도서·장비의 명세·장기수선계획 및 안전관리계획(「공동주택관리법」제32조)

·관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류

·장기수선충당금의 적립현황

·관리비예치금의 명세(「공동주택관리법」제24조제1항)

·세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황(「공동주택관리법」제36조제3항제1호)

·관리규약과 그 밖에 아파트의 관리업무에 필요한 사항

- 위반 시 제재

- 이를 위반하여 아파트의 관리업무를 인계하지 않은 경우에는 1,000만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제2항제1호, 「공동주택관리법 시행령」제100조 및 별표 9).

 

1.2.2. 관리의 유형 및 구분

 

* 아파트 관리의 유형

- 자치관리(관리사무소)

·의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 자치관리기구를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」제6조제1항).

※ 입주자: 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다(「공동주택관리법」제2조제1항제5호).

※ 사용자: 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말합니다(「공동주택관리법」제2조제1항제6호).

※ 자치관리기구(관리사무소)에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <아파트 관리사무소-관리사무소의 구성과 운영-관리사무소>에서 확인할 수 있습니다.

 

- 위탁관리(주택관리업자)

·의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다(「공동주택관리법」제7조제1항, 「공동주택관리법 시행령」제5

조제1항 및 제2항).

·주택관리업자 선정 기준 등

1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 함)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 수의계약이나 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있습니다[「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2018-614호 2018. 10. 31. 발령·시행) 제3조제3항].

2. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것

3. 위 2. 에도 불구하고 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖출 것

·관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자

·사용자의 의견을 청취한 결과 전체 입주자

·사용자의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않을 것

·위의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것

4. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

5. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

※ 주택관리업자 선정방법에 관한 자세한 내용은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2021-1505호, 2021. 12. 30. 발령, 2022. 3. 1. 시행)에서 확인할 수 있습니다.

※ 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의로 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있습니다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다(「공동주택관리법」제7조제2항 및 「공동주택관리법 시행령」제5조제3항).

※ 관리주체: 아파트를 관리하는 「공동주택관리법」제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 「공동주택관리법」제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(「공동주택관리법」제2조제1항제10호).

·이를 위반하여 주택관리업자를 선정한 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제2호, 「공동주택관리법 시행령」제100조 및 별표9).

- 사업주체의 주택관리업자 선정

·사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법 결정에 대한 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자 및 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 그 사실을 알려야 합니다(「공동주택관리법」제12조).

 

* 아파트 관리의 구분

- 공동관리와 구분관리

·입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 경우에는 다음의 사항을 입주자·사용자에게 통지하고 입주자·사용자의 서면동의를 받아, 인접한 아파트단지(임대주택단지를 포함)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있습니다(「공동주택관리법」제8조제1항 및 「공동주택관리법 시행규칙」

제2조제1항).

- 통지사항

(「공동주택관리법시행규칙」제2조제1항)

·공동관리 또는 구분관리의 필요성

·공동관리 또는 구분관리의 범위

·공동관리 또는 구분관리에 따른 다음의 사항

·입주자대표회의의 구성 및 운영 방안

·아파트 관리기구의 구성 및 운영 방안

·장기수선계획의 조정 및 장기수선충당금의 적립 및 관리 방안

·입주자·사용자가 부담해야 하는 비용변동의 추정치

·그 밖에 공동관리 또는 구분관리에 따라 변경될 수 있는 사항 중 입주자대표회의가 중요하다고 인정하는 사항

·그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

- 서면동의

(「공동주택관리법시행규칙」제2조제2항)

·공동관리의 경우: 단지별로 입주자·사용자 과반수의 서면동의

·구분관리의 경우: 구분관리 단위별 입주자·사용자 과반수의 서면동의. 다만, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 따름

· 입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 경우에는 지체 없이 그 내용을 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행규칙」제2조제4항).

- 공동관리 요건

·공동관리는 단지별로 입주자·사용자 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자와 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말함)로서 「공동주택관리법 시행규칙」제2조제3항에서 정하는 기준에 적합한 경우만 해당합니다(「공동주택관리법」제8조제2항 및 「공동주택관리법 시행규칙」제2조제3항).

※ 임차인대표회의: 「민간임대주택에 관한 특별법」제52조에 따른 임차인대표회의 및 「공공주택 특별법」제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말합니다(「공동주택관리법」제2조제1항제21호).

※ 2010년 7월 6일 전에 이미 공동관리하고 있는 아파트에 대해서는 공동관리하는 인접한 단지기준(「공동주택관리법 시행규칙」제2조제3항제2호)에도 불구하고 종전의 「주택법 시행규칙」(국토해양부령 제260호로 개정되기 전의 것을 말함)에 따릅니다[「공동주택관리법 시행규칙」부칙(제354호, 2016. 8. 12.) 제6조].

- 관리기구

·입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위하여 기술인력 및 장비를 갖추어 공동주택관리기구(자치관리기구를 포함)를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」제9조, 「공동주택관리법시행령」제6조제1항 및 별표 1).

·입주자대표회의 또는 관리주체는 아파트를 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 구성해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」제6조제2항).

※ 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <아파트 관리사무소-관리사무소의 구성과 운영-관리사무소>에서 확인할 수 있습니다.

출처: 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보, 22년 10월 15일 개정