공동주택 행위허가, 신고제도 관계 법령 <국토교통부>

(제3절)

공동주택 행위허가, 신고제도 관계 법령 <국토교통부>

1-3-1 공동주택관리법 제35조(행위허가 기준 등)

[시행2020.12.10.][법률제17447호,2020.6.9.,타법개정]

① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자 등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다. <개정 2019. 4. 23.>

1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)

3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)

3의 2. 「주택법」 제2조 제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위

4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로써 대통령령으로 정하는 행위

② 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항에 관하여는 「주택법」 제19조를 준용하며, 「건축법」 제19조에 따른 신고를 받은 것으로 본다. <개정 2016. 1. 19.>

③ 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우 그 행위에 협조하여 공동주택의 시공 또는 감리업무를 수행하여서는 아니 된다. 이 경우 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 입주자 등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다.

④ 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 「주택법」제49조를 준용한다. <개정 2016. 1. 19.>

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항 및 제2항에 따른 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그 허가나신고의 수리를 취소할 수 있다.

1-3-2 공동주택관리법 시행령 제35조(행위허가 등의 기준 등)

[시행2021.1.5.][대통령령제31380호,2021.1.5.,타법개정]

① 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다.

② 법 제35조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각호의 행위를 말한다. <개정 2018. 11. 20.>

1. 공동주택의 용도폐지

2. 공동주택의 재축ㆍ증설 및 비내력벽의 철거(입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽 철거는 제외한다)

③ 법 제35조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 하려는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

④ 공동주택의 지하층은 주민공동시설로 활용할 수 있다. 이 경우 관리주체는 대피시설로 사용하는 데 지장이 없도록 이를 유지ㆍ관리하여야 한다. <개정 2017. 1. 10.>

1-3-3 [별표 3] 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준 <개정 2021. 1. 5.>

1. 용도변경

가. 공동주택

(허가) 법령의 개정이나 여건 변동 등으로 인하여 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 주택의 건설기준에 부적합하게 된 공동주택의 전유부 분을 같은 영에 적합한 시설로 용 도를 변경하는 경우로서 전체 입주 자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우

나. 입주자 공유가 아닌 복리시설

(신고) 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 설치기준에 적합한 범위에서 부대시설이나 입주자 공유가 아닌 복리시설로 용도를 변경하는 경우. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 「건축법」 등 관계 법령에 따른다.

1) 「주택법 시행령」 제7조 제1 호 또는 제2호에 해당하는 시설 간에 용도를 변경하는 경우

2) 시ㆍ군ㆍ구 건축위원회의 심 의를 거쳐 용도를 변경하는 경 우

다. 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설

(허가) 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 주택단지 안의 도로 및 어린이놀이터를 각각 전체 면적의 2분의 1 범위에서 주 차장 용도로 변경하는 경우[2013 년 12월 17일 이전에 종전의 「주 택건설촉진법」(법률 제6916호 주 택건설촉진법개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조 및 종 전의 「주택법」(법률 제13805호 주택법 전부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제16조에 따른 사업계획승인을 신청하거나 「건축 법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축한 20세대 이상의 공동 주택으로 한정한다]로서 그 용도변 경의 필요성을 시장ㆍ군수ㆍ구청장 이 인정하는 경우

(신고)

1) 「주택건설기준 등에 관한 규 정」에 따른 설치기준에 적합한 범위에서 다음의 구분에 따른 동의요건을 충족하여 부대시설이나 주민공동시설로 용도변경 을 하는 경우(영리를 목적으로 하지 않는 경우로 한정한다). 이 경우 필수시설은 어린이집 및 경로당이 아닌 시설만 시ㆍ군ㆍ 구 건축위원회 심의를 거쳐 그 전부를 다른 용도로 변경할 수 있다.

가) 필수시설이나 경비원 등 근 로자 휴게시설로 용도변경을 하는 경우: 전체 입주자 등 2 분의 1 이상의 동의

나) 그 밖의 경우: 전체 입주자등 3분의 2 이상의 동의 2) 2013년 12월 17일 이전에 종 전의 「주택법」(법률 제13805 호 주택법 전부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제16조에 따른 사업계획승인을 신청하 여 설치한 주민공동시설의 설치 면적이 「주택건설기준 등에 관 한 규정」 제55조의 2 제1항 각 호에 따라 산정한 면적기준에 적합하지 않은 경우로서 다음의 구분에 따른 동의요건을 충족하 여 주민공동시설을 다른 용도의 주민공동시설로 용도변경을 하 는 경우. 이 경우 필수시설은 어 린이집 및 경로당이 아닌 시설 만 시ㆍ군ㆍ구 건축위원회 심의를 거쳐 그 전부를 다른 용도로 변경할 수 있다.

가) 필수시설로 용도변경을 하는 경우: 전체 입주자 등 2분의 1 이상의 동의 나) 그 밖의 경우: 전체 입주자 등 3분의 2 이상의 동의

2. 개축ㆍ재축 ㆍ대수선

가. 공동주택

(허가) 해당 동(棟) 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우. 다만, 내력 벽에 배관설비를 설치하는 경우에 는 해당 동에 거주하는 입주자 등 2 분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.

나. 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설

(허가) 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우. 다만, 내력벽에 배 관설비를 설치하는 경우에는 전체 입주자 등 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.

3. 파손ㆍ철거

가. 공동주택

(허가)

1) 시설물 또는 설비의 철거로 구 조안전에 이상이 없다고 시장ㆍ 군수ㆍ구청장이 인정하는 경우로서 다음의 구분에 따른 동의 요건을 충족하는 경우

가) 전유 부분의 경우: 해당 동에 거주하는 입주자 등 2분의 1 이상의 동의

나) 공용 부분의 경우: 해당 동 입 주자등 3분의 2 이상의 동의. 다만, 비내력벽을 철거하는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자 등 2분의 1 이상의 동 의를 받아야 한다.

2) 위해의 방지를 위하여 시장ㆍ 군수ㆍ구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이 상의 동의를 받은 경우

(신고)

1) 노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등 경미한 행위로써 입주자대표회의의 동의를 받은 경우

2) 「방송통신설비의 기술기준에 관한 규정」 제3조 제1항 제15호의 이동통신구내중계설비(이하 " 이동통신구내중계설비"라 한다)를 철거하는 경우로서 입주자대표회의 동의를 받은 경우

나. 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설

(허가)

1) 건축물인 부대시설 또는 복리 시설을 전부 철거하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동 의를 받은 경우

2) 시설물 또는 설비의 철거로 구 조안전에 이상이 없다고 시장ㆍ 군수ㆍ구청장이 인정하는 경우로서 다음의 구분에 따른 동의 요건을 충족하는 경우

가) 건축물 내부인 경우: 전체 입 주자 등 2분의 1 이상의 동의

나) 그 밖의 경우: 전체 입주자 등 3분의 2 이상의 동의

3) 위해의 방지를 위하여 시설물 또는 설비를 철거하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 부득이하 다고 인정하는 경우로서 전체 입주자등 2분의 1 이상의 동의를 받은 경우

(신고)

1) 노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등 경미한 행위로써 입주자대표회의의 동의를 받은 경우

2) 이동통신구내중계설비를 철거하는 경우로서 입주자대표회의 동의를 받은 경우

3) 국토교통부령으로 정하는 경미 한 사항으로서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우

4. 세대구분형 공동주택의 설치

(허가) 「주택법 시행령」 제9조 제1항 제2 호의 요건을 충족하는 경우로서 다 음 각 목의 구분에 따른 요건을 충 족하는 경우

가. 대수선이 포함된 경우

1) 내력벽에 배관설비를 설치하는 경우: 해당 동에 거주하는 입주자 등 2분의 1 이상의 동 의를 받은 경우

2) 그 밖의 경우: 해당 동 입주 자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우

나. 그 밖의 경우: 시장ㆍ군수ㆍ 구청장이 구조안전에 이상이 없다고 인정하는 경우로서 해 당 동에 거주하는 입주자 등 2 분의 1 이상의 동의를 받은 경우

5. 용도폐지

가. 공동주택

(허가)

1) 위해의 방지를 위하여 시장ㆍ 군수ㆍ구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 해당 동 입 주자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우

2) 「주택법」 제54조에 따라 공급했으나 전체 세대가 분양되지 않은 경우로서 시장ㆍ군 수ㆍ구청장이 인정하는 경우

나. 입주자 공유가 아닌 복리시설

(허가) 위해의 방지를 위하여 시장ㆍ군수 ㆍ구청장이 부득이하다고 인정하는 경우 다. 부대시설 및 입주자 공유인 복 리시설 위해의 방지를 위하여 시장ㆍ군수 ㆍ구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이 상의 동의를 받은 경우

6. 증축ㆍ증설

가. 공동주택 및 입주자 공유가 아 닌 복리시 설

(허가)

1) 다음의 어느 하나에 해당하는 증축의 경우

가) 증축하려는 건축물의 위치ㆍ 규모 및 용도가 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 범위에 해당하는 경 우

나) 시ㆍ군ㆍ구 건축위원회의 심 의를 거쳐 건축물을 증축하는 경우

다) 공동주택의 필로티 부분을 전 체 입주자 3분의 2 이상 및 해당 동 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 국토교통부령으로 정하는 범위에서 주민공 동시설로 증축하는 경우로서 통행, 안전 및 소음 등에 지 장이 없다고 시장ㆍ군수ㆍ구 청장이 인정하는 경우

2) 구조안전에 이상이 없다고 시 장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 증설로서 다음의 구분에 따른 동의요건을 충족하는 경우

가) 공동주택의 전유 부분인 경우: 해당 동에 거주하는 입주자 등 2분의 1 이상의 동의

나) 공동주택의 공용 부분인 경우: 해당 동 입주자 등 3분의 2 이 상의 동의

(신고)

1)「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 유치원을 증축(「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 설치기준에 적합한 경우로 한정한다)하거나 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」 제2조 제2호의 편의시설을 설치하려는 경우

2) 이동통신구내중계설비를 설치하는 경우로서 입주자대표회의 동의를 받은 경우

나. 부대시설 및 입주자 공유인 복 리시설

(허가)

1) 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 증축하는 경우

2) 구조안전에 이상이 없다고 시 장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 증설로서 다음의 구분에 따른 동의요건을 충족하는 경우

가) 건축물 내부의 경우: 전체 입 주자등 2분의 1 이상의 동의

나) 그 밖의 경우: 전체 입주자 등 3분의 2 이상의 동의

(신고)

1) 국토교통부령으로 정하는 경미 한 사항으로서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우

2) 주차장에 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조 제3호의 전기자동 차의 고정형 충전기 및 충전 전 용 주차구획을 설치하는 행위로 서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우

3) 이동통신구내중계설비를 설치하는 경우로서 입주자대표회의 동의를 받은 경우

비고

1. "공동주택"이란 법 제2조 제1항 제1호가 목의 공동주택을 말한다.

2. "시ㆍ군ㆍ구 건축위원회"란 「건축법 시행령」 제5조의 5 제1항에 따라 시ㆍ군ㆍ자치구에 두는 건축위원회를 말한다.

3. 삭제 <2021. 1. 5.>

4. "필수시설"이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의 2 제3항 각 호 구분에 따라 설치해 야 하는 주민공동시설을 말한다.

5. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건축한 공동주택 및 같은 조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물에 대해서는 위 표 제1호 다목의 허가기준만 적용하고, 그 외의 개축ㆍ재축ㆍ대수선 등은 「건축법」 등 관계 법령에 따른다.

6. "시설물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 가. 비내력벽 등 건축물의 주요 구조부가 아닌 구성요소 나. 건축물 내ㆍ외부에 설치되는 건축물이 아닌 공작물(工作物)

7. "증설"이란 증축에 해당하지 않는 것으로서 시설물 또는 설비를 늘리는 것을 말한다.

8. 입주자 공유가 아닌 복리시설의 개축ㆍ재축ㆍ대수선, 파손ㆍ철거 및 증설은 「건축법」 등 관계 법령에 따른다.

9. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 위 표에 따른 행위가 「건축법」 제48조 제2항에 따라 구조의 안전을 확인해 야 하는 사항인 경우 같은 항에 따라 구조의 안전을 확인했는지 여부를 확인해야 한다.

10. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 위 표에 따른 행위가 「건축물관리법」 제2조 제7호의 해체에 해당하는 경 우 같은 법 제30조를 준수했는지 여부를 확인해야 한다

1-3-4 공동주택관리법 시행규칙 제15조(행위허가 신청 등)

[시행 2020.11.12.][국토교통부령 제778호, 2020.11.12., 일부개정]

① 법 제35조 제1항 제3호에서 “국토교통부령으로 정하는 경미한 행위”란다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. <개정 2019. 1. 16.>

1. 창틀ㆍ문틀의 교체

2. 세대 내 천장ㆍ벽ㆍ바닥의 마감재 교체

3. 급ㆍ배수관 등 배관설비의 교체

4. 난방방식의 변경(시설물의 파손ㆍ철거는 제외한다)

5. 구내통신선로설비, 경비실과 통화가 가능한 구내전화, 지능형 홈네트워크 설비, 방송수신을 위한 공동수신설비 또는 영상정보처리기기의 교체(폐쇄회로 텔레비전과 네트워크 카메라 간의 교체를 포함한다)

6. 보안등, 자전거보관소, 안내표지판, 담장(축대는 제외한다) 또는 보도블록의 교체

7. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함의 교체

8. 조경시설 중 수목(樹木)의 일부 제거 및 교체

9. 주민운동시설의 교체(다른 운동종목을 위한 시설로 변경하는 것을 말하며, 면적이 변경되는 경우는 제외한다)

10. 부대시설 중 각종 설비나 장비의 수선ㆍ유지ㆍ보수를 위한 부품의 일부 교체

11. 그 밖에 제1호부터 제10호까지의 규정에서 정한 사항과 유사한 행위로써 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 행위

② 영 별표 3 제3호 나목의 신고기준란 3) 및 같은 표 제6호 나목의 신고기준란 1)에서 “국토교통부령으로 정하는 경미한 사항”이란 각각 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위에서 다음 각 호의 시설을 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10퍼센트 범위에서 파손ㆍ철거 또는 증축ㆍ증설하는 경우를 말한다. <개정 2018. 12. 28., 2019. 1. 16., 2020. 11. 12.>

1. 주차장, 조경시설, 어린이놀이터, 관리사무소, 경비실, 경로당 또는 입주자집회소

2. 대문, 담장 또는 공중화장실

3. 경비실과 통화가 가능한 구내전화 또는 영상정보처리기기

4. 보안등, 자전거보관소 또는 안내표지판

5. 옹벽, 축대[문주(門柱)를 포함한다] 또는 주택단지 안의 도로

6. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함

7. 주민운동시설(실외에 설치된 시설로 한정한다)

③ 영 별표 3 제6호가 목의 허가기준란 1)다)에서 “국토교통부령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 기준을 모두 갖춘 경우를 말한다. <개정 2018. 12. 28., 2020. 11. 12.>

1. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호마목부터 차목까지의 규정(사목은 제외한다)에 따른 주민공동시설일 것

2. 제1호에 따른 주민공동시설로 증축하려는 필로티 부분의 면적 합계가 해당 주택단지 안의 필로티 부분 총면적의 100분의 30 이내일 것

3. 제2호에 따른 주민공동시설의 증축 면적을 해당 공동주택의 바닥면적에 산입 하는 경우 용적률이 관계 법령에 따른 건축 기준에 위반되지 아니할 것

④ 영 제35조 제3항에 따른 허가신청서 또는 신고서는 각각 별지 제6호 서식 또는 별지 제7호 서식에 따른다.

⑤ 영 제35조 제3항에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의구분에 따른 서류를 말한다. 이 경우 허가신청 또는 신고 대상인 행위가 다음 각 호의 구분에 따라 입주자의 동의를 얻어야 하는 행위로써 소음을 유발하는 행위일 때에는 공사기간 및 공사방법 등을 동의서에 적어야 한다. <개정 2018. 12. 28., 2019. 10. 24., 2020. 11. 12.>

1. 용도변경의 경우

가. 용도를 변경하려는 층의 변경 전과 변경 후의 평면도

나. 공동주택단지의 배치도

다. 영 별표 3에 따라 입주자의 동의를 받아야 하는 경우에는 그 동의서

2. 개축ㆍ재축ㆍ대수선 또는 세대구분형 공동주택의 설치의 경우

가. 개축ㆍ재축ㆍ대수선을 하거나 세대구분형 공동주택을 설치하려는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조 제1항 각 호의 서류 및 도서. 이 경우 「건축법 시행규칙」 제6조 제1항 제1호의 2 나목의 서류는 입주자 공유가 아닌 복리시설만 해당한다.