「건축물관리법」 건축물 정기점검 점검대상, 점검시기, 점검절차, 질의응답 총정리

건축물 정기점검 관련 총정리

※ 「건축물관리법」 제 13조제1항에 따른 정기점검을 실시하지 아니하거나 성실하게 수행하지 아니한 자에게는 같은법 제54조(과태료)에 따라 1천만 원 이하의 과태료가 부과된다.

※ 「건축물관리법」 시행일 이후 최초로 도래하는 정기점검 시 건축물관리계획을 수립하여야 한다.

 <건축물관리계획 작성 방법 참고>

바로가기> 건축물관리법 건축물관리계획 수립 방법, 작성 기준 (건축물생애이력관리시스템)

 

 

 

 

※ 건축물관리점검기관은 부실점검 방지 등을 위하여 「건축물관리법」 제18조제1항에 의하여 특별 자치시장•특별자치도지사 또는 시장•군수•구청장이 「건축물관리법 시행령」 제12조제3항에 따라 지자체에서 관리하는 점검기관 명부에서 무작위 추출하여 지정 후 통보한다. 

※ 건축물관리점검 업무대가는 「건축물관리점검지침」 제32조~제38조에 따라 산정하며, 최종 점검대가는 당사자간의 계약으로 정한다. 

 

점검대상

• 다중이용업소가 있는 건축물로서 조례로 정하는 건축물

- 건축물 연면적이 3,000제곱미터 이상이며 다중이용업소 영업장 면적이 1,000 제곱미터 이상

• 집합건축물이며 연면적이 3,000 제곱미터 이상 (동별 기준)

• 다중이용 건축물

• 준다중이용건축물이며 특수구조건축물

※ 제외대상: 학교, 의무관리대상 공동주택, 대규모점포•준대규모점포, 점검기한으로부터 3년 이내에 소규모 공동주택 안전관리를 실시한 공동주택

 

※ 해당 연도에 「도시 및 주거환경정비법」, 「공동주택관리법」 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」에 따른 안전점검 또는 안전진단이 실시된 경우에는 정기점검 중 구조안전(추가 구조안전 포함)에 관한 사항을 생략 가능 (증빙서류 제출 필수) - 이 경우 업무대가에 조정비 0.8  추가로 적용

※ 또한, 「기계설비법」에 따른 성능점검을 실시한 경우 급수, 배수, 냉난방, 환기에 관한 사항을 생략 가능 (증빙서류 제출 필수) - 이 경우 업무대가에 조정비 0.9 추가로 적용

 

점검시기

• 사용승인일로부터 5년 이내에 최초로 실시 (『건축법」에 따른 점검은 사용승인일로부터 10년 이내에 실시하였으나, 「건축물관리법」이 시행(2020.5.1.)되면서 5년 이내로 변경)

• 점검 대상임이 통보되면 지정된 점검기관과 계약 체결 후 지자체 통보서에 기재되어 있는 점검기한 내에 점검 실시 • 최초 점검 시작일을 기준으로 3년마다 점검 실시

• 「건축물관리법」 시행(2020.5.1.) 이전에 「건축법」에 의한 점검을 받은 경우, 2020년 5월 1일 이전 마지막 점검을 시작(착수)한 날로부터 3년이 되는 날에 점검 실시

 

점검절차

1. 점검대상 여부 및 점검기관 통보

• 점검기한 최소 3개월 전 점검대상, 점검기한, 지정점검기관 통보

2. 관리자-점검기관 계약 체결 (건축물 관리자, 점검기관)

• 건축물 관리자가 지정점검기관에 연락하여 계약 체결

• 건축물관리계획 수립

3. 점검 실시 및 점검보고서 제출 (점검기관)

• 점검을 마친 날부터 30일 이내에 건축물 관리자와 지자체장에게 점검 결과 보고

• '건축물 생애이력 시스템' 통하여 점검보고서 제출

4. 점검결과 알림

• 점검보고서 검토 후 보고서 처리 결과 알림

5. 점검결과에 따른 조치이행 및 보고 (건축물 관리자)

• 긴급한 조치가 필요한 경우: 건축물 사용제한/ 사용금지 / 해체 조치

- 주요구조부의 강도 또는 강성이 현저하게 저하된 경우

- 주요구조부에 과다한 변형이 발생하거나 균열이 심화된 경우

- 점검 결과 건축물의 안전성 확보를 위해 필요하다고 인정하는 경우

- 건축물 관리자의 직접 조치 또는 지자체장의 행정명령 가능

• 결함사항이 있는 경우: 60일 내 조치계획 수립 및 이행

- 긴급한 조치가 필요한 경우 이외의 결함사항

- 점검결과를 보고받은 날부터 60일 이내에 보수•보강 등 조치계획 수립 하여 지자체장에게 보고

- 점검결과를 보고받은 날부터 2년 이내에 조치계획에 따른 조치 이행

 

주요 문의사항

Q1. (점검대상) 다중이용업소 / 다중이용건축물 등 용어정리

다중이용업소: 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제2조

• 휴게음식점, 제과점, 일반음식점, 단란주점, 유흥주점

• 영화상영관, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 복합영상물제공업

• 학원

• 게임제공업, 인터넷컴퓨터게임시설제공업, 복합유통게임제공업

• 목욕장업

• 산후조리업, 고시원, 권총사격장, 가상체험체육시설업, 안마시술소

• 노래연습작업

• 화재 발생 시 인명피해 발생 우려가 높은 불특정다수인이 출입하는 영업(행안부령으로 정하는 영업)

다중이용건축물 : 「건축법 시행령」 제2조제 17호

• 다음 용도로 쓰이는 바닥면적 5,000제곱미터 이상인 건축물

- 문화 및 집회시설(동•식물원 제외)

- 종교시설

- 판매시설

- 운수시설 중 여객용 시설

- 의료시설 중 종합병원

- 숙박시설 중 관광숙박시설

• 16층 이상인 건축물

준다중이용건축물: 「건축법 시행령」 제2조제17의2호

• 다중이용건축물 외 다음 용도 바닥면적 1,000제곱미터 이상인 건축물

- 문화 및 집회시설(동식물원 제외) - 종교시설

- 운수시설 중 여객용시설

- 의료시설 중 종합병원

- 교육연구시설

- 노유자시설

- 위락시설

- 관광휴게시설

- 판매시설

- 숙박시설 중 관광숙박시설

- 운동시설

- 장례시설

특수구조건축물: 「건축법 시행령」 제2조제 18호

• 캔틸레버 3m 이상

• 기둥과 기둥(기둥 없을 경우 내력벽과 내력벽) 사이 20m 이상

• 국토부장관이 고시하는 구조로 된 건축물(특수구조 건축물 대상기준 제2조)

 

 

Q2. (점검대상) 건축물 일부에 대규모점포•준대규모점포가 포함되어 있는 건축물인 경우

대규모점포•준대규모점포는 대상에서 제외이므로 해당 부분을 제외한 부분에 대하여 점검을 실시하여야 합니다.

 

Q3. (점검대상) 건축물이 의무관리대상인 공동주택이면서 주상복합건축물인 경우

의무관리대상 공동주택은 대상에서 제외이므로 공동주택 외의 부분(상가 등)만 대상인지 판단합니다. 공동주택 외의 부분이 연면적이 3,000m 이상이면 공동주택 외의 부분이 점검대상이며 공동주택 외의 부분 연면적이 3,000ml 미만인 경우 대상이 아닙니다.

 

04. (점검대상) 동일 대지 내 여러 동의 김한건축물은 점검대상을 어떻게 산정하는지

집합건축물의 점검 대상은 건축물(동) 단위로 산정됩니다. 연면적 3,000m 이상인 건축물은 대상, 미만이면 비대상입니다.

 

Q5. (점검시기) 점검시작일을 기준으로 3년마다의 의미

예시 - 관리법 시행 이후 처음 시행한 점검의 점검기간이 2020. 5. 6. ~ 2020. 5. 11.01 면 그다음은 2023. 5. 5.까지 점검을 시작하여야 합니다.

 

Q6. (점검절차) 점검기관의 점검비용 적정 기준

건축물 관리점검의 업무대가는 『건축물관리점검지침(국토교통부고시 제2022-332호)」 제32조부터 제38조에 의하여 건축물의 연면적에 따른 점검 기준인원, 경과년수, 용도 등의 기준에 따라 점검 비용이 산정됩니다. 점검기관이 동 기준을 초과하여 불합리하게 과도한 대가를 청구하고 점검을 지연하는 경우는 「건축물관리법」 제18조제5항제4호에 따라 점검기관의 교체가 이루어질 수 있습니다.

• 건축물관리점검지침 제7장 (건축물관리점검 업무대가) 실비정액가산식 업무대가 산정식=(직접인건비+제경비+기술료+직접경비)x대가의 보정(경과년수 및 용도별 조정)

• 업무대가 산정참고 방법 건축물 생애이력 관리시스템( bicm.go.kr)-이용안내-게시판-공지사항 대가"검색 후 엑셀파일 다운로드 ※ 엔지니어링 노임단가 연도별 확인 필요

 

Q7. (점검절차) 점검을 수행할 점검업체의 지정방식

「건축물관리법」 제 18조(건축물관리점검기관의 지정 등)에 따라 점검기관은 지자체장이 지 정합니다. 점검 대상 건축물의 규모•지역에 따라 점검이 가능한 경기도 소재 업체 목록 내에서 전산 시스템으로 무작위로 추출하여 지정하고 있으며, 무작위 추출은 같은 조건의 목 록 내에서 순서가 고르게 돌아가게끔 되어있습니다.

 

Q8. (점검절차) 점검업체를 원하는 업체로 직접 선정이 가능한지

「건축물관리법」은 '노후 건축물 안전관리 대책'의 후속 조치로 제정되었습니다. 관리자가 점검기관을 선정하는 기존 방식은 저가 수주로 인한 부실 점검을 야기한다는 문제가 있어 건축물관리법에 지자체장의 업체 선정방식이 도입된 것으로, 관리자 직접 선정은 불가합니다.

 

건축물 정기점검 과태료 부과기준

「건축물관리법」 제54조

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

2. 제13조제1항에 따른 정기점검, 제14조제2항에 따른 긴급점검 또는 제16조제1항에 따른 안전진단을 실시하지 아니하거나 성실하게 수행하지 아니한 자

•  「건축물관리법 시행령」 제40조

법 제54조제 1항부터 제4항까지의 규정에 따른 과태료의 부과기준은 별표5와 같다

• 「건축물관리법 시행령」 별표5

바. 법 제13조제1항에 따른 정기점검, 법 제 14조제2항에 따른 긴급점검 또는 법 제16 조제1항에 따른 안전진단을 실시하지 않거나 성실하게 수행하지 않은 경우 (근거 법조문 법 제54조제2항 제2호)

1차 위반 500만 원  2차 위반 750만 원 3차 이상 위반 1,000만 원

 

※ 집합건축물의 경우 「질서위반행위규제법』 제12조에 따라 구분 소유권별로 과태료가 각각 부과될 수 있으니, 과태료 부과 전 관리자(해당 건축물 관리자로 규정된 자 또는 소유자와의 관리계약 등에 따라 건축물의 관리책임을 진 자)가 있는 경우 해당 관리자의 정보를 제출해야 한다.